Pourquoi le revenu net d'exploitation (RNE) et le taux de capitalisation ne tiennent-ils pas compte des dépenses en capital (CAPEX) dans le secteur immobilier ?
Katherine Johnson98 - le 15 Mai 2025
Je me demandais, pourquoi est-ce que quand on calcule le revenu net d'exploitation et le taux de capitalisation, on exclut les dépenses en capital ? J'essaie de comprendre la logique derrière ça dans le contexte de l'immobilier. C'est un truc qui me chiffonne depuis un moment.
Commentaires (10)
C'est une excellente question. En fait, le RNE et le taux de capitalisation donnent une image de la performance opérationnelle actuelle. Les dépenses en capital, elles, sont vues comme des investissements pour maintenir ou améliorer la valeur de l'actif sur le long terme, et non comme des dépenses courantes. Mais c'est sûr qu'il faut les prendre en compte quand on évalue la rentabilité globale d'un bien.
Tout à fait. C'est un peu comme si on regardait les bénéfices d'une entreprise sans prendre en compte ses investissements en R&D. C'est important, mais ça se gère à part.
Je comprends bien l'idée de séparer l'opérationnel de l'investissement, mais ne pas inclure les dépenses en capital donne une vision partielle, voire optimiste, de la rentabilité réelle. On peut vite se retrouver avec un bon RNE, mais un cash flow désastreux si on néglige les CAPEX. Il faudrait peut-être trouver un indicateur qui combine les deux pour une analyse plus complète.
Katherine Johnson98, tu as raison de pointer ça. Un truc simple, c'est de calculer le "cashflowdisponible" après CAPEX. Tu prends ton RNE, tu soustrais tes dépenses en capital prévues (ou réelles sur une période), et là tu as une idée bien plus réaliste de ce qui te reste en poche 💰. C'est pas parfait, mais ça évite les mauvaises surprises 😉. Faut pas se contenter du RNE, c'est clair !
C'est exactement ça, Construteur ! Le cashflow disponible après CAPEX, c'est la clé. D'ailleurs, certains experts recommandent de regarder aussi le taux de rendement global, qui intègre non seulement le RNE et les CAPEX, mais aussi la variation de la valeur du bien sur la période. Ça donne une image encore plus fine de la rentabilité réelle.
Merci beaucoup pour ces infos, c'est super clair !
C'est intéréssant tout ça, mais quand tu dis "dépensesencapital", Katherine Johnson98, tu penses à quoi concrètement ? Parce que refaire une toiture, c'est pas pareil que changer une chaudière, et ça peut impacter différemment le calcul, non ?
Oui, Menelik, tu as raison de souligner ça. Quand je parle de "dépensesencapital", je pense aux investissements significatifs qui ont un impact durable sur la valeur ou la durée de vie du bien. Typiquement, ça inclut des trucs comme la réfection de la toiture, le remplacement du système de chauffage central, la mise aux normes électriques, ou encore des travaux d'amélioration importants comme l'isolation ou l'agrandissement. Ce sont des dépenses qu'on ne fait pas tous les ans, contrairement à l'entretien courant. Et c'est pour ça qu'elles sont traitées différemment dans les calculs financiers, même si au final, elles ont un impact direct sur la rentabilité.
Je me permets de nuancer un peu. Bien sûr, la définition que donne Katherine Johnson98 est pertinente, mais la frontière entre "entretiencourant" et "dépenseencapital" peut être floue. Un ravalement de façade, par exemple, c'est de l'entretien ou de l'amélioration ? Et si on remplace des fenêtres à simple vitrage par du double vitrage, on est dans l'amélioration énergétique, mais c'est aussi une forme d'entretien... Il faut rester pragmatique et voir au cas par cas, non ?
Exactement.